SCI : comment arbitrer entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés ?

SCI, quel régime fiscal ?

La SCI est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu. Elle est fiscalement “transparente” : ses revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur quote-part dans le capital social.

Il est cependant possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la SCI elle-même est l’entité imposée. Cette option est irrévocable après le 5ᵉ exercice (sauf changement de structure ou cessation d’activité).

Pourquoi rester à l’IR ?

Le régime de l’IR est souvent avantageux si les associés sont faiblement imposés individuellement. Chaque associé s’acquitte de l’IR sur sa quote-part des revenus fonciers de la SCI en fonction de sa tranche marginale d’imposition (TMI), majorée des prélèvements sociaux (17,2%). Si les associés ont une TMI de 11% jusque 30%, l’IR est attractif et, ce, d’autant que plus il y aura d’associés plus le revenu sera étalé sur de faibles tranches marginales.

Autre intérêt de l’IR : en cas de charges importantes (travaux, intérêts d’emprunt), le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global des associés, dans la limite de 10 700 euros par an, et reporté, en cas d’excédent, pendant les six années suivantes. L’excédent est déductible sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.   

L’IR est également avantageux en cas de plus-values immobilières. Les associés sont imposés comme des particuliers cédant un bien immobilier, avec un taux de 19% pour l’IR et 17,2% de prélèvements sociaux (et une taxe supplémentaire en cas de plus-value supérieure à 50.000 euros). Il est aussi possible d’augmenter le prix d’achat du bien en y intégrant les frais engagés, ce qui réduit d’autant le montant de la plus-value.

Les plus-values bénéficient par ailleurs d’abattements progressifs pour durée de détention, avec une exonération totale de l’IR après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Une exonération d’impôt sur la plus-value est de plus possible lorsque le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000 euros ou lorsque le bien devient la résidence principale d’un associé à titre gratuit.

Le choix de l’IR doit être questionné si les bénéfices de la SCI font basculer les revenus fonciers de l’associé dans la tranche supérieure des barèmes d’imposition ou encore s’il souhaite amortir son bien.

Pourquoi opter pour l’IS ?

En cas de revenus locatifs élevés, le choix de l’IS peut être judicieux. En effet, les bénéfices de la SCI sont imposés au taux réduit de 15% jusqu’à 42 500 euros (sous conditions), puis à 25%. Ce taux peut être bien inférieur à la TMI d’un associé fortement imposé.

À l’IS, la SCI peut, par ailleurs, amortir les immeubles inscrits à l’actif, réduisant le résultat imposable et permet d’étaler le coût de l’investissement pour l’acquisition d’un bien. Il est aussi possible de déduire de son bénéfice imposable un plus large éventail de charges (frais de notaire, rémunération du gérant de la SCI…) qu’avec l’IR.

Par ailleurs, les bénéfices non distribués ne sont pas soumis à une double imposition. Ils peuvent être réinvestis pour financer des acquisitions ou rembourser des emprunts.

En cas de versement de dividendes, les associés personnes physiques peuvent choisir de les soumettre soit au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou "flat tax") de 30%, soit, sur option, à l’imposition au barème progressif de l’IR, sans application des abattements pour dividendes, non applicables dans le cadre de l’IS.

Les associés personnes physiques bénéficient du régime des plus-values de cessions de valeurs mobilières, avec la possibilité d’appliquer des abattements pour durée de détention. En revanche, pour les personnes morales, le régime des plus-values professionnelles, généralement moins avantageux, s’applique. Dans tous les cas, les amortissements pratiqués par la SCI sont réintégrés pour le calcul de la plus-value taxable, ce qui augmente la base imposable.

La décision de maintenir une SCI à l’IR ou de la passer à l’IS dépend de plusieurs facteurs, notamment de la situation des associés, des objectifs de la SCI, des revenus locatifs, des charges associées, et des perspectives de cession du bien immobilier. Si les associés sont faiblement imposés, si les revenus locatifs sont faibles, si les charges génèrent un déficit foncier, ou si la logique est une détention longue avec une revente au-delà de 22 ans, conserver la SCI à l’IR semble pertinent.

En revanche, il peut être intéressant de passer à l’IS si les revenus locatifs sont élevés et les associés dans les TMI élevées, s’il est utile d’amortir le bien, si les bénéfices sont réinvestis dans la SCI ou si la détention est de courte durée ou avec une faible plus-value.