Dispositif Jeanbrun et investissement locatif : le nouveau statut du bailleur privé

Le dispositif Jeanbrun et le statut du bailleur privé

Le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement et de la Ville, a été adopté dans le cadre de la loi de finances 2026 et du plan Relance Logement de janvier 2026. Instituant le statut du bailleur privé, il était très attendu pour prendre le relais du dispositif Pinel, supprimé fin 2024. Contrairement au Pinel, reposant sur une réduction d'impôt ponctuelle, ce nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière ouvre aux investisseurs la possibilité d'amortir leur bien, avec la faculté de déduire les déficits fonciers ainsi générés de leur revenu global. Il garantit ainsi une rentabilité plus stable dans le temps et permet de transformer une partie de l'imposition en patrimoine immobilier.

Pour les investisseurs, le dispositif Jeanbrun crée une double détente fiscale en permettant de déduire un amortissement du bien de ses revenus fonciers. Cet amortissement génère un déficit foncier imputable sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite d'un plafond annuel fixé à 8 000 euros pour les investissements en loyer intermédiaire. Concrètement, il devient possible d'amortir chaque année entre 3% et 5,5% de la valeur du bien (hors terrain), pour générer un déficit foncier venant réduire le revenu global déclaré aux impôts. Cet amortissement se déduit des revenus fonciers perçus exactement comme les charges classiques : taxe foncière, intérêts d'emprunt, ou frais de gestion.

Le nouveau dispositif cible les investisseurs particuliers et les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu. Il couvre les investissements dans :

• les logements neufs (hors maison individuelle) acquis entre le 21 février 2026 post loi de finances et le 31 décembre 2028 ;
• les ventes en état futur d'achèvement (VEFA) en immeuble collectif ;
• les investissements dans l'ancien faisant l'objet d'une réhabilitation lourde, avec des travaux représentant une part significative du coût total de l'opération.

Un mécanisme très différent du Pinel

Le dispositif Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024, offrait une réduction d'impôt directe de 12% sur 9 ans, plafonnée à 300 000 euros et incluse dans le plafond de 10 000 euros de niches fiscales. Ce mécanisme s'appliquait de manière identique à tous les contribuables, sans tenir compte de leur TMI.

Le dispositif Jeanbrun repose, pour sa part, sur un amortissement déductible annuellement générant un déficit foncier imputable sur le revenu global, hors plafonnement global des niches fiscales. Son effet croît avec la tranche marginale d'imposition : un investisseur dont le TMI s'établit à 41% tire ainsi un bénéfice fiscal quasi quatre fois supérieur à celui d'un contribuable dont le TMI est de 11%.

Exemple chiffré : appartement neuf acquis à 250 000 €

Pour un appartement neuf acquis à 250 000 euros, destiné à la location nue en catégorie sociale (taux d'amortissement de 4,5%), la base amortissable s'établit à 80 % du prix total — le terrain étant exclu –, soit 200 000 euros. L'amortissement annuel s'élève alors à 9000 euros (200 000 € × 4,5%).

Pour des loyers annuels perçus à hauteur de 6000 euros avec des charges déductibles de 2200 euros, le déficit foncier déductible se calcule ainsi :

D = 6000 € de loyers − 9000 € d'amortissement − 2200 € de charges = − 5200 €

Ce déficit de 5200 euros est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite du plafond annuel applicable au niveau de loyer pratiqué (10 000 euros pour les loyers sociaux).

Conditions d'éligibilité

Pour entrer dans le cadre du Jeanbrun, les logements acquis doivent être loués nus pour une durée minimale de 9 ans et constituer la résidence principale du locataire, qui ne peut appartenir au cercle familial de l'investisseur. Les loyers pratiqués doivent être plafonnés selon trois niveaux fixés par décret, calés sur les barèmes du Pinel :

• loyer intermédiaire : −15 % par rapport au prix moyen du marché local ;
• loyer social : −30 % ;
• loyer très social : −45 %.

Le dispositif ne prévoit pas de zonage géographique : il s'applique sur l'ensemble du territoire national.

Taux d'amortissement et plafonds de déduction

Pour les investissements dans le neuf, les taux d'amortissement annuel et les plafonds de déduction annuelle varient selon le niveau de loyer pratiqué :

Pour les investissements dans l'ancien faisant l'objet d'une réhabilitation lourde, les taux d'amortissement sont légèrement inférieurs (respectivement 3%, 3,5% et 4%) et le plafond de déduction annuel de droit commun est de 8000 euros. Lorsque les travaux permettent de faire passer le logement d'une classe énergétique E, F ou G à A ou B, l'investisseur bénéficie d'un plafond d'amortissement majoré à 21 400 euros par an, à condition que le chantier soit achevé avant le 31 décembre 2027. Sur 9 ans, la déduction maximale s'élève ainsi à 96 300 euros (hors travaux énergétiques), voire 192 600 euros lorsque les travaux de rénovation énergétique permettent d'accéder au plafond majoré.