Location meublée : ce qui change en 2025
Le 18/03/2025Fiscalité des locations meublées : régime micro-BIC vs régime réel
Les revenus issus de la location de locaux meublés sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il existe deux régimes fiscaux BIC différents :
- Le régime micro-BIC : reconnu pour sa simplicité, il applique un abattement forfaitaire sur l’ensemble des revenus locatifs perçus, sans tenir compte des charges réellement engagées par le propriétaire bailleur.
- Le régime BIC réel : il nécessite une comptabilité rigoureuse mais permet la déduction de toutes les charges liées à l’exploitation du bien (frais d’entretien et de réparation, taxes foncières, intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, primes d’assurance…) des revenus locatifs.
Jusqu’en 2024, l’abattement du régime micro-BIC était de 50 %. Fiscalement, si vos charges restaient inférieures à 50 % de vos revenus locatifs, vous aviez tout intérêt à choisir le régime micro-BIC.
| Bon à savoir Pour bénéficier du régime micro-BIC, les revenus locatifs doivent respecter certains seuils de chiffre d’affaires. En 2024, les plafonds atteignaient : - 77 700 euros pour les locations meublées classiques ; - 188 800 euros pour les locations meublées de tourisme ou chambres d’hôtes. |
Exemple
Marie, propriétaire d’un studio meublé loué en courte durée
- Revenus locatifs bruts en 2024 : 20 000 euros/an
- Charges réelles : 5 000 euros /an
- Tranche d'imposition : 30 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
| Scénario 1 : Marie reste en micro-BIC |
Scénario 2 : Marie passe au régime réel |
| Abattement forfaitaire (en 2024) : 50 % de 20 000 € = 10 000 € |
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| Revenu imposable : 10 000 € |
Revenu imposable après déduction des charges : 20 000 € – 5 000 € = 15 000 €
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| Impôt total (30 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) : 10 000 € × 47,2 % = 4 720 €
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Impôt total (30 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) : 15 000 € × 47,2 % = 7 080 €
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ConclusionPour Marie, le régime micro-BIC est largement plus favorable par rapport au régime réel.
Meublés de tourisme : une fiscalité plus stricte
Avec la loi Le Meur, les plafonds et les taux d'abattement du régime micro-BIC ont été fortement réduits pour la location de tourisme.
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Taux d’abattement du régime micro BIC |
Plafonds du régime micro BIC |
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Jusqu’en 2024 |
En 2025 |
Jusqu’en 2024 |
En 2025 |
| Meublés de tourisme non classés |
50% |
30% |
77 700 € |
15 000 € |
| Meublés de tourisme classés |
71% |
50% |
188 700 € |
77 700 € |
| Location de chambres d'hôtes |
71% |
50% |
188 700 € |
77 700 € |
Ce changement pousse de nombreux propriétaires actuellement au régime-BIC vers le régime réel, plus contraignant, surtout lorsque les charges restent faibles.
| Bon à savoir Les nouvelles règles fiscales de la loi Le Meur s’appliquent aux revenus perçus en 2025 et seront déclarées au printemps 2026. |
LMNP : un avantage fiscal supprimé
Pour les locations meublées non professionnelles (LMNP), la loi Le Meur ne modifie pas les obligations déclaratives des propriétaires, ni les plafonds et abattements du régime micro-BIC.
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Taux d’abattement du régime micro BIC |
Plafonds du régime micro BIC |
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2024 |
2025 |
2024 |
2025 |
| Locations meublées longue durée |
50% |
50% |
77 700 € |
77 700 € |
Cependant, la loi de Finances 2025, promulguée le 14 février, prévoit un changement fiscal important pour les LMNP. Jusqu'en 2024, les amortissements déduits sur le logement n’étaient pas intégrés dans le calcul de la plus-value en cas de vente. Désormais, ils doivent être réintégrés. Cette mesure concerne aussi bien les locations meublées au régime réel qu’au micro-BIC.
Conséquence, les investisseurs en LMNP subiront une augmentation de leur imposition, réduisant la rentabilité nette de leur bien.
Exemple :
Marie loue un bien immobilier exploité en LMNP
- Prix d’achat : 200 000 euros
- Prix de revente : 300 000 euros
- Amortissement : 50 000 euros
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Jusqu’en 2024 |
En 2025 |
| Montant de la plus-value imposable |
100 000 € |
150 000 € |
| (300 000€ - 200 000 €) |
(300 000€ + 50 000€ - 200 000€) |
