SCPI : comment les utiliser pour transmettre votre patrimoine ?

Les avantages de transmettre des parts de SCPI

Vous pouvez transmettre votre capital immobilier sans pour cela posséder un bien. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent cette opération. Il existe trois types de SCPI :

• Les SCPI de rendement se dédient à l'acquisition et la location de biens professionnels (locaux commerciaux bureaux, hôtels...). Elles peuvent être acquises en démembrement,
• Les SCPI de capitalisation destinées à acquérir des biens résidentiels décotés (acquisitions d'immeubles en bloc, de logements occupés ou via des opérations de démembrement).
• Les SCPI fiscales sont investies dans de l'immobilier neuf défiscalisées comme la loi Scellier ou Pinel. Soumises à la loi fiscale de chaque dispositif, ces dernières sont généralement inadaptées pour réaliser une donation.

Vous pouvez transmettre vos parts de SCPI à différents bénéficiaires. Vous pouvez également détenir des parts de SCPI via une assurance-vie et désigner là aussi plusieurs bénéficiaires, personnes physiques et morales.

Les SCPI connaissent plusieurs avantages pour la transmission :

• Chaque part étant autonome, vous pouvez fractionner les avoirs selon chaque bénéficiaire,
• Possibilité d’indivision : il est plus facile de répartir des parts de SCPI par rapport à la transmission d’immeuble en indivision ;
• Les SCPI génèrent des revenus sans besoin d’entretenir un bien physique et en limitant par exemple la vacance immobilière,
• Mutualisation des risques immobiliers.

Barème de l'IFI sur les SCPI

Vous transmettez à votre décès vos parts de SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie

Vous pouvez détenir des SCPI via un contrat d’assurance-vie en unités de compte. Non garanties en capital, elles permettent de dynamiser les rendements d’un contrat d’assurance-vie. Vous désignez vos bénéficiaires dans la clause bénéficiaire du contrat. Vous pouvez y inscrire, outre vos héritiers légaux, toute personne physique et morale.

• Une succession simplifiée

Au décès du propriétaire, les bénéficiaires désignés dans la clause perçoivent à la fois le montant des versements effectués et les plus-values. Les parts de SCPI incluses dans le contrat sont alors transmises sous forme de capital. L’assureur se charge des formalités administratives et dispose d’un délai d’un mois pour payer.

La transmission de parts de SCPI via une assurance-vie est considérée comme une transmission en principe hors succession et dispose de son propre cadre réglementaire.

La transmission de l’assurance-vie à son mari, à sa femme ou à son partenaire de PACS, bénéficie d’une exonération totale d’impôt. Les montants transmis ne sont pas imposés. Indépendamment du montant de l’assurance-vie, de sa date de souscription et de l’âge du souscripteur au moment des versements.

• Un cadre fiscal avantageux
  

Le cadre réglementaire de l’assurance-vie reste avantageux pour les bénéficiaires autres que le conjoint ou partenaire de PACS. Les sommes versées avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire. Au-delà de cette somme, le capital transmis est imposé à hauteur de 20%, puis de 31,25% après 700 000 euros.

Dans le cas des sommes versées après 70 ans, l’avantage fiscal est moindre : un abattement de 30 500 à partager entre tous les héritiers est alors appliqué. S’il n’est pas utilisé dans la succession, s’y ajoute par exemple l’abattement de 100 000 euros par enfant. Les plus-values et les intérêts générés par les primes versées après 70 ans échappent aux droits de succession.

Vous transmettez de votre vivant vos parts de SCPI par donation après démembrement 

Le démembrement de parts de SCPI consiste à séparer la nue-propriété du contrat et son usufruit. Le propriétaire peut par exemple transmettre la nue-propriété du contrat à ses enfants, tout en conservant son usufruit. Il continue ainsi de percevoir les revenus générés par les SCPI. Ce démembrement peut être temporaire ou s’établir jusqu’au décès du souscripteur.

Le dispositif de démembrement a des conséquences intéressantes sur le plan fiscal.

• Un propriétaire cède l’usufruit de ses parts de SCPI, donc des revenus induits. Il allège mécaniquement son impôt sur le revenu.
• En cédant la nue-propriété de ses parts de SCPI, il en conserve les revenus et prépare la transmission de son patrimoine.

Céder la nue-propriété de vos parts de SCPI nécessite un calcul de la valeur de la nue-propriété : au-dessus de 100 000 euros, votre donation sera imposée.

DROITS DE SUCCESSION SUR LES SCPI

Vous transmettez de votre vivant vos parts de SCPI en pleine propriété

Il est également possible de transmettre ses parts de SCPI en pleine propriété de son vivant. Ce dispositif bénéficie d’un régime fiscal favorable. Chaque parent peut ainsi donner jusqu’à 100 000 euros de part de SCPI à chaque enfant tous les 15 ans. Chaque grand-parent peut de son côté donner 31 865 euros à chaque petit-enfant tous les 15 ans.

Les parts de SCPI détenues en direct font partie intégrante du patrimoine successoral du défunt. Leur transmission est donc soumise aux frais de succession classiques. Lors du décès du souscripteur, les parts de SCPI intègrent la masse successorale du défunt. Elles sont ensuite partagées entre ses différents héritiers. Ceux-ci ont ensuite deux choix 

• Conserver leurs parts en percevant les revenus des SCPI,
• Souhaiter les revendre.

La rédaction d’un testament-partage vous permet d’imposer à vos héritiers votre propre répartition. Vos héritiers détiennent les parts de SCPI en indivision, jusqu’au partage. Mais cette procédure est plus coûteuse. En effet, l’État applique un droit de partage de 2,50% de la valeur des biens indivis. Il est conseillé de rédiger un testament prévoyant l’attribution d’un lot de parts de SCPI à chacun des héritiers.

Par sécurité, le recours au notaire est privilégié pour la réalisation de toute donation ou testament en ce sens.