L’usufruit locatif social, un puissant outil de défiscalisation

Investir dans l'usufruit locatif social

L’usufruit locatif social (ULS) consiste à démembrer un bien immobilier neuf. Vous confiez l’usufruit (ou l’usage) de celui-ci à un bailleur social, et vous conservez la nue-propriété du bien. Le bailleur usufruitier récupère alors la pleine gestion du bien : mise en location, perception des loyers, entretien de l’immeuble… Comme propriétaire, vous ne touchez donc aucun revenu locatif pendant la période du contrat. A l’issue de cette période, fixée entre 15 et 20 ans en région parisienne et 15 et 17 ans en régions, le bailleur doit rendre le bien immobilier en parfait état à son propriétaire.

L’usufruit locatif social est un dispositif encadré. L’investisseur doit ainsi obtenir l’autorisation de la préfecture du département, et l’accord de la mairie de la commune où se situe le bien immobilier. Il doit ensuite rédiger, en collaboration avec un expert du droit immobilier, une convention de démembrement ou contrat de réservation.

• Celle-ci précise les rôles et devoirs de chaque partie :
• Le propriétaire cède l’usufruit du bien immobilier, et ne perçoit aucun revenu locatif. Il est informé des dates des assemblées générales et en reçoit les comptes-rendus.
• Le bailleur social récupère la gestion du bien et perçoit les revenus locatifs. Il est chargé de l’entretien des parties communes et des parties privatives, des gros travaux, de la remise en état à la fin de la période d’usufruit. Il doit également s’acquitter des frais de syndic et de gestion courante, des taxes et des provisions exigées par le syndic,
• La répartition des charges entre chaque partie,
• La date des assemblées générales,
• Les modalités de jouissance du bien,
• Les modalités de répartition des sommes issues de la vente de l’immeuble.

Le propriétaire du bien immobilier peut tout à fait revendre avant la fin du contrat, sur le marché secondaire de la nue-propriété, ou marché de la “seconde main”. Un marché particulièrement dynamique, du fait de la qualité et du bon entretien des biens vendus.

Les bénéfices de l'usufruit locatif social

Pour un investisseur, les bénéfices de l'usufruit locatif social sont d’abord fiscaux. Pendant toute la durée du contrat, le propriétaire n’est pas redevable de la taxe foncière, et le bien n’entre pas dans le calcul de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’ULS s’avère donc un placement intéressant pour les ménages au patrimoine déjà conséquent.

Le nu-propriétaire peut par ailleurs déduire de son impôt sur le revenu les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou rénover le bien immobilier, dans la limite de 10 700 euros.

En cas de revente du bien, la plus-value réalisée est taxée forfaitairement à 19% et 17,2% de prélèvements sociaux.

La fiscalité n’est pas le seul avantage de l’usufruit locatif social. L’investisseur profite d’un prix très réduit au moment de l’achat, allant jusqu’à 60% de décote. A l’issue du contrat, il récupère la pleine propriété du bien, soit 100% de la valeur d’un bien payé 40%. Il peut également profiter de la valorisation du bien tout au long du contrat, et ainsi espérer réaliser une plus-value à la revente.

Ce dispositif permet donc à un investisseur de se constituer une épargne de long terme sans alourdir son imposition. La transmission de ce patrimoine est enfin fiscalement avantageuse, puisque seule la valeur de la nue-propriété entre en compte dans le calcul des droits de succession. Dans ce cadre-là, la donation de son vivant prend tout son intérêt.

La mise en œuvre de l’opération

Cet investissement particulier, comme tout investissement, nécessite une stratégie adaptée à vos besoins et objectifs. Plusieurs étapes sont à observer pour investir dans l’usufruit social locatif :

• Réaliser une étude de marché afin d’identifier les zones géographiques et les typologies de biens offrant les meilleures perspectives de rentabilité,
• Vous renseigner sur les conditions d'éligibilité à l'ULS, variant selon les organismes de logement social,
• Trouver un bien répondant à vos critères par vous-même ou à l’aide d’un professionnel,
• Signer votre contrat d'usufruit : le contrat de réservation ou la convention de démembrement,
• Terminer l'usufruit à l'expiration de la durée prévue au contrat. Vous récupérez alors la pleine propriété du bien.

Comme on le voit, investir dans l’usufruit locatif social est un outil d’investissement à long terme intéressant d’un point de vue fiscal et immobilier. N’hésitez pas à vous faire accompagner dans votre démarche par un professionnel afin d’optimiser au mieux votre investissement.