Doublement du déficit foncier avec la rénovation énergétique

Afin d’inciter les propriétaires-bailleurs à entreprendre rapidement des travaux d’économie d’énergie, une mesure de la loi de finances rectificative pour 2022 a doublé le montant du déficit foncier imputable sur leur revenu global. Celui-ci passe ainsi de 10 700 euros à 21 400 euros lorsqu’il résulte, au moins à hauteur de 10 700 euros, de travaux de rénovation énergétique. Cette mesure s’applique aux logements loués vides et aux travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Les travaux doivent permettre au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.

Le mécansime du déficit foncier 

Dans le cadre du régime réel, les revenus imposables sont déterminés par la différence entre les loyers encaissés et les charges supportées. À noter qu’au-delà de 15 000 euros de revenus locatifs, le contribuable est d’office soumis au régime réel d’imposition, qui permet de générer un déficit foncier. Si la différence est positive, le revenu foncier dégagé est imposable. Il sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

À l’inverse, un déficit est constaté si le montant des charges déductibles dépasse celui des loyers. Dans ce cas, les revenus locatifs ne subissent ni l’impôt ni les prélèvements sociaux. Le montant du déficit foncier viendra alors en diminution des autres revenus déclarés (salaires, pensions de retraite...). La base imposable s’en trouvera réduite tout comme le montant de l’impôt. La part du déficit qui excèderait le plafond d’imputation (10 700 euros) viendra en diminution des revenus fonciers positifs des dix années suivantes.

Doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global : pas si avantageux 

Pour des travaux de rénovation énergétique, avec la mesure de doublement du déficit foncier, ce dernier peut donc être désormais imputé à hauteur de 21 400 euros sur le revenu global. Pour un contribuable imposé par exemple dans la tranche marginale à 45 %, l’économie d’impôt maximale passera ainsi de 4 815 euros (10 700 euros x 45 %) à 9 630 euros (21 400 euros x 45 %). Cependant, ce doublement de la limite prive le contribuable de la possibilité́ de réaliser une économie supplémentaire sur les prélèvements sociaux qu’il aurait obtenue en imputant son reliquat de déficit sur ses revenus fonciers positifs des dix années suivantes.

Autrement dit, dans certains cas, le doublement du plafond du déficit foncier se traduit pour le contribuable par moins d’économie d’impôt pour un même montant de travaux. Cette mesure nuit donc à l’efficacité fiscale des travaux.  Or, comme ce doublement du plafond n’est pas optionnel, le contribuable ne pourra pas choisir la formule la plus avantageuse : l’appliquer immédiatement sur son revenu global ou sur ses revenus fonciers ultérieurs.

Cas Pratique

Cet exemple montre l’effet  contraire voulu par le doublement du plafond du déficit foncier. Un propriétaire-bailleur a un logement vacant qu’il veut remettre en location non meublée, après avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique. Leur montant estimé est de 40 000 euros. Il compte bien profiter de la nouvelle mesure sur le déficit foncier pour réaliser une économie d’impôt qui financera en partie ses travaux. Son taux marginal d’imposition est de 41 %. Faute de loyers, il affiche un déficit de 40 000 euros.

• Avant la réforme, ce contribuable aurait réalisé́ une économie d’impôt sur le revenu de
  4 387 euros (10 700 euros x 41 %). Le reliquat de déficit (40 000 euros – 10 700 euros = 29 300 euros) aurait été reportable sur ses revenus fonciers de l’année suivante. Il aurait alors obtenu une économie d’impôt supplémentaire de 17 053 euros (29 300 euros x 58,2 %*). Au total, il aurait donc réalisé́ une économie d’impôt de 21 440 euros (4 387 euros + 17 053 euros).

• Avec la réforme, il pourra imputer 21 400 euros sur son revenu global. Son économie d’impôt immédiate sur le revenu sera de 8 774 euros (21 400 euros x 41 %). Le reliquat de déficit (40 000 euros – 21 400 euros = 18 600 euros) sera reportable sur ses revenus fonciers de l’année suivante. Cela lui procurera une économie supplémentaire de 10 825 euros (18 600 euros x 58,2 %*). Au total, il aura réalisé́ une économie d’impôt de 19 599 euros (8 774 euros + 10 825 euros), soit 1 840 euros de moins qu’avant la réforme.

* IR à 41 % + prélèvements sociaux (PS) à 17,2 % = 58,2 %.