Le « coup de cœur » des vacances : les questions à se poser avant d’acheter
Le 03/07/2018Acquisition en direct ou par l’intermédiaire d’une société ?
Vous pouvez acquérir votre résidence secondaire en direct, en devenant propriétaire du bien. L’achat peut se faire en commun ou en indivision avec votre conjoint(e), selon votre situation matrimoniale.
Si vous souhaitez associer vos enfants ou un tiers, il est possible de créer une personne morale, généralement une société civile immobilière (SCI). Cela peut faciliter la détention du bien ainsi que sa gestion en permettant de :
- rédiger des statuts adaptés à votre situation et à vos objectifs,
- associer vos enfants à la détention du bien, tout en conservant la gérance de la société. Les enfants peuvent être immédiatement associés à la création de la SCI ou à l’occasion d’une future donation de parts
- conserver la jouissance du bien en tant qu’usufruitier, et en donnant progressivement seulement la nue-propriété des parts à vos enfants,
- éviter les inconvénients d’une indivision post-successorale parfois difficile à gérer.
La constitution et le suivi de la vie sociale d’une SCI nécessite le respect d’un certain formalisme et peut engendrer des coûts à anticiper par exemple pour la rédaction des statuts, la tenue d’une assemblée générale annuelle, l’établissement d’une comptabilité même simplifiée et de déclarations fiscales si nécessaires.
Point clé : La décision d’acheter le bien directement ou indirectement, c’est-à-dire en Société, doit être mûrement réfléchie après avoir posé vos objectifs prioritaires.
Ménagez-vous un temps de réflexion en prévoyant dans le compromis de vente une clause de subrogation vous permettant d’acheter le bien en direct ou par toute société que vous aurez constituée à cet effet. Ainsi, vous ne laisserez pas passer l’opportunité de l’achat du bien et disposerez alors d’un délai supplémentaire pour choisir la solution adaptée avant la régularisation de l’acte notarié définitif d’achat du bien.
Pourquoi ne pas louer occasionnellement votre résidence secondaire ?
Vous pourriez souhaiter louer occasionnellement votre résidence secondaire afin de vous procurer des revenus complémentaires couvrant en partie l’achat et l’entretien du bien.
Le bien étant le plus souvent meublé vous serez au plan fiscal considéré comme loueur en meublé généralement « non professionnel ».
Les revenus seront imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux.
Le régime fiscal « micro BIC » pourra s’avérer particulièrement simple et avantageux si vos recettes annuelles de loueur en meublé sont inférieures à 70 000 €. En effet, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50%.
Si vos recettes dépassent ce seuil ou que vous en faîtes le choix, vos BIC seront soumis au régime réel vous permettant de déduire les charges déductibles comptabilisées : intérêts d’emprunt, charges ordinaires, amortissement des meubles et des constructions.
Une simulation préalable est à réaliser avec un expert-comptable, car une telle option nécessitera un suivi comptable dans le temps.
Attention : Si vous envisagez de mettre le bien en location, l’achat en direct, c’est-à-dire sans recourir à une société est généralement à privilégier.
La raison ? Une SCI qui loue un bien immobilier meublé à titre habituel exerce une activité commerciale et se trouve soumise d’office et de façon irréversible à l’impôt sur les sociétés (IS) dès que ses recettes commerciales excèdent 10% de ses recettes totales.
Détenir sa résidence secondaire dans une SCI à l’IS est rarement l’objectif poursuivi. Cela n’est guère compatible avec un usage privé du bien et aura de lourdes conséquences fiscales sur l’imposition de la plus-value le jour de la revente du bien.
Si la priorité est de louer le bien il faudra souvent choisir la simplicité en réalisant un achat en direct. D’où l’importance avant de vous lancer de bien déterminer vos objectifs avec vos conseils (notaire, comptable, banquier, avocat).
Dans tous les cas, il vous faudra vous conformer à certaines obligations administratives (déclaration ou autorisation nécessaire de la mairie, collecte de la taxe de séjour…). Vous pourrez décider de déléguer la gestion locative à une agence immobilière locale moyennant rémunération.
Achat comptant ou à crédit ?
Les taux d’intérêts sont actuellement relativement bas. L’achat à crédit peut avoir tout son sens. Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de votre résidence secondaire ne sont cependant pas déductibles de vos revenus car celle-ci n’est utilisée qu’à des fins personnelles.
Toutefois, si le bien est loué et procure ainsi des revenus soumis par exemple au régime « réel » des BIC évoqué ci-dessus, le montant des intérêts pourra être déduit.
Si votre bien n’est loué qu’une partie de l’année et est utilisé à titre personnel pour l’autre partie, seule une partie des intérêts d’emprunt ouvrira droit à déduction au prorata de l’utilisation locative du bien.
Article rédigé le 24/06/2018 par la direction de l'ingénierie patrimoniale
