Financement de SCI : le sur-mesure s'impose

Comme pour l’achat d’un bien en direct, l’investissement immobilier réalisé dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI) se fait souvent à crédit. Certaines solutions de financement permettent d’optimiser le plan de financement en fonction des spécificités du bien immobilier acheté et de la finalité de la SCI créée.

La souplesse, un élément à prendre en compte

Si le prêt à taux fixe classique demeure fréquemment utilisé, les SCI ont bien souvent intérêt à souscrire un prêt modulable pour mettre en place des paliers de remboursement, définis dès le départ. L’ajustement peut aussi se faire durant la durée de remboursement du crédit, de façon à adapter les mensualités aux revenus générés. Cette modularité permet à la SCI de gérer son budget au plus juste.

Augmentez le déficit foncier avec le prêt in fine

Le prêt in fine s’adapte à de nombreuses SCI. Le principe : seuls les intérêts sont à régler chaque mois, alors que le capital est remboursé en une fois à la fin du crédit. Contrairement au prêt amortissable classique, pour lequel le montant des intérêts diminue au fil des remboursements, le montant déductible des revenus immobiliers reste constant tout au long du crédit. De quoi optimiser le mécanisme du déficit foncier pour les associés de la SCI.

Quand et comment utiliser une SCI ?

Véritable couteau-suisse des couples et des familles, la Société Civile Immobilière (SCI) offre des avantages non négligeables dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier à crédit. Encore faut-il l’utiliser à bon escient comme l’illustrent ces deux cas pratiques.

Exemple 1 : La protection mutuelle des concubins

Pierre Durand et Marie-Caroline Baud ont chacun un enfant d’un premier lit. Ils vivent sous le régime du concubinage. Dans le cadre de l’achat de leur résidence principale, ils souhaitent s’apporter une protection mutuelle car ils ont conscience qu’ils seront mal protégés en cas de décès de l’un d’eux face à l’enfant de l’autre concubin. Par ailleurs, quand bien même il y aurait un testament au profit du survivant, les droits de succession s’élèveraient à 60 %.

➔ La solution : constituer une SCI avec démembrement croisé des parts. 100 parts sont créées à la souscription, Pierre étant propriétaire des parts sociales n°1 à 50 et Marie-Caroline propriétaire des parts n° 51 à 100. Ils vont s’échanger l’usufruit de leurs parts (moins 1 part sociale*).

Si Pierre décède, la répartition des parts serait la suivante :

Avantage : Marie-Caroline étant pleine propriétaire de 50 % du capital et usufruitière de 49 % du capital, elle aura beaucoup plus de pouvoirs au sein de cette société que l’enfant de Pierre. De plus, grâce à une judicieuse rédaction des statuts, elle pourra être gérante.

(* Pour conserver la qualité d’associé, chaque concubin doit conserver au moins une part en pleine propriété).

Exemple 2 : La transmission d'un patrimoine aux enfants par un couple marié

Monsieur et Madame Legrand, mariés, souhaitent faire l’acquisition d’un appartement destiné à la location dans l’ancien. Le prix d’acquisition est de 250 000 € acte en main, financé intégralement par emprunt. Ce projet patrimonial vise notamment à transmettre un capital à leurs deux enfants, Emma et Léonie.

➔ 1ère solution : créer une SCI de 1 000 euros en intégrant les enfants dès le départ. Les parents souscrivent à hauteur de 40 % du capital, les enfants à hauteur de 60 %. Cette solution est à privilégier si Monsieur et Madame Legrand peuvent se priver d’une partie des revenus fonciers attachés à cet investissement. À la revente du bien par la SCI, la quote-part du prix de vente revenant aux enfants sera proportionnelle à leur quote-part au capital. Si, par exemple, le bien est vendu en 2027 par la SCI au prix de 320 000 € (net de fiscalité sur la plus-value), en ayant investi ensemble 600 € au capital initial, Emma et Léonie recevront 60 % du prix de vente, soit 192 000 €.

➔ 2e solution : Dans ce cas de figure, Monsieur et Madame Legrand créent seuls la SCI familiale qui souscrit l’emprunt. La valeur des parts de la SCI est déterminée par différence entre l’actif (valeur du bien immobilier) et le passif (emprunt et capital). Aussi, comme la SCI supporte un emprunt, la valeur des parts sociales est tout à fait minime. Monsieur et Madame Legrand pourront ainsi donner des parts sociales (en pleine propriété ou en nue-propriété) à Emma et Léonie pour un coût fiscal très faible.