Quelle place pour l’immobilier neuf dans la stratégie patrimoniale ?

L’immobilier est le socle du patrimoine des Français, qu’il s’agisse de s’y loger ou d’en tirer un revenu. Lors de la mise en location d’un bien immobilier neuf, le rendement apparent peut sembler moins attractif que celui d’un bien ancien de surface comparable.

 

Les atouts spécifiques du neuf doivent ici être pris en compte : pas ou peu de travaux à prévoir après l’achèvement, une performance énergétique et de confort aux meilleurs standards… Ces facteurs financiers et extra-financiers soutiennent la valeur à long terme du bien. Ils peuvent fidéliser le locataire et séréniser le propriétaire et son plan de financement. 

 

Face à l’ampleur du besoin de logement et aux ambitions des pouvoirs publics en la matière, les mesures incitatives se renforcent actuellement avec par exemple des possibilités nouvelles de donations ou encore un nouveau statut du bailleur privé. Elles s’ajoutent aux mesures permanentes comme les frais de notaire réduits.  

 

Autant d’arguments qui plaident pour que le neuf trouve ou retrouve sa place dans le patrimoine familial. 

 

Quelle place pour le neuf ?

Grand favori des Français pour leur patrimoine, l’immobilier accompagne la trajectoire des familles sur le long terme. Choisir d’investir dans un bien neuf ou un bien ancien est une décision structurante tant pour la performance du patrimoine que la sérénité de l’investisseur.

 

En raison de la place indétrônable* qu’occupe l’immobilier au cœur du patrimoine des français, la hausse des prix ces deux dernières décennies a porté le développement du patrimoine des ménages qui en détenaient sur la période.¹

 

Ses atouts sont multiples : tangible, il répond au besoin fondamental de logement. Principal actif finançable à crédit, il est assorti d’une valeur d’usage ou d’une espérance de rendement doublée de celle d’une revalorisation.

 

En contrepoint de ces robustes atouts, l’investisseur assumera des décisions engageantes à long terme, une gestion et un entretien continus dans un contexte réglementaire ou fiscal évolutifs et même complexes de prime abord.

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¹En vingt ans, les inégalités de patrimoine se sont accrues, en lien avec la hausse des prix de l’immobilier − Les revenus et le patrimoine des ménages | Insee

Construire la performance à long terme du patrimoine familial

Si un écart de rendement apparaît par comparaison avec un bien ancien de surface comparable, c’est souvent en raison du surcoût à l’achat d’un bien neuf qui est généralement de 10 à 30%. Mais le prix affiché d’un bien ancien n’intègre pas les travaux à réaliser pour obtenir durablement un bien véritablement comparable.

La performance énergétique au service de la performance économique

Les biens immobiliers construits actuellement délivrent une performance énergétique qui allégera durablement la facture d’énergie pour l’occupant. A terme, c’est un solide gage d’attractivité pour le bien dans un contexte de forte volatilité des coûts de l’énergie.

 

S’il est possible d’envisager mettre à niveau au niveau énergétique le bâti ancien, cela nécessitera souvent des travaux conséquents et coûteux qui pèseront sur la rentabilité initiale. Le défi à relever pour préserver le charme de l’ancien impliquera de réunir des compétences spécifiques, celles de l’investisseur en premier lieu et celle de son écosystème de professionnels de la rénovation. C’est seulement par une « remise à neuf » en profondeur qu’on pourra s’approcher du niveau de performance d’un bien intégrant la contrainte énergétique par conception.

 

En cas de mise en location, disposer d’un logement en bon état, peu énergivore a un effet fidélisant sur le locataire. Dans un bâtiment neuf, cela s’ajoute au confort thermique et phonique ; ces facteurs vertueux améliorent sa solvabilité et sa satisfaction ce qui l’incite à se maintenir dans les lieux. Cela limite d’autant la vacance locative entre deux occupants, stabilise le rendement et la sérénité du propriétaire.

 

Un autre aspect à prendre en compte est que la performance énergétique du bien peut avoir un impact sur la valeur à long terme du logement neuf. Dans un scénario de hausse des températures et des coûts énergétiques, certains biens anciens moins performants pourraient se révéler tout autant impossibles à rafraîchir l’été qu’à chauffer l’hiver. Les biens moins bien classés pourraient devenir difficile à louer à l’avenir en raison d’une réglementation plus stricte ou même plus simplement du désintérêt des locataires.

 

Au-delà de l’impact sur le rendement, c’est la valeur même d’un bien qui serait concernée. Un bien plus performant au plan énergétique pourrait se déprécier moins vite à l’avenir et se revendre plus cher comparativement.

 

Un cadre fiscal encourageant pour le neuf

Si l’immobilier neuf en France donne des signes de reprise ces derniers mois², le marché fait face au défi de répondre aux besoins à long terme de logements supplémentaires.³ Les politiques publiques visent à atteindre un rythme de 400 000 logements construits par an jusqu’à 2030, dont 50 000 logements locatifs dès 2026.

 

L’immobilier neuf bénéficie d’une fiscalité accommodante qui atténue en partie le coût de construction. Les frais de notaire dans le neuf s'élèvent à 2 à 3% du prix du bien en moyenne, contre 7 à 8% dans l'ancien.

 

Sous conditions, les résidences principales neuves situées dans certaines zones peuvent bénéficier d’une TVA réduite. Il existe aussi une exonération de taxe foncière pendant 2 ans qui peut être acquise en déclarant l’achèvement du bien dans le délai de 90 jours.

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²Tendances et évolutions des prix de l'immobilier au 4è trimestre 202 | Notaires de France

³Besoins en logements à horizon 2030, 2040 et 2050 | Données et études statistiques

Maitriser l’empreinte environnementale avec l’immobilier neuf

En agglomération, en réponse à la hausse du coût du foncier la construction d’immeubles collectifs neufs densifie généralement l’habitat ce qui peut être vu comme une façon de limiter l’étalement urbain.

 

Pour la construction d’une résidence principale neuve, la personnalisation pourra être plus importante que dans le cadre d’un programme collectif. Qu’il s’agisse du choix de matériaux durables, responsables et/ou locaux, de concevoir une gestion avancée de la ressource en eau ou de viser l’autonomie énergétique ; partir d’une page blanche ouvre le champ des possibles à condition là encore de s’entourer de professionnels qualifiés.

 

 

Conclusion

 

S’engager dans l’acquisition d’un bien neuf nécessite d’être accompagné. Le choix de l’emplacement, logiquement moins central que les biens anciens déjà construits mérite une réflexion attentive aux dynamiques urbaines. Un achat neuf prend le plus souvent de la forme d’une vente en état de futur achèvement (VEFA) dite « sur plan ». Le choix de partenaires solides et d’intervenants fiables est déterminant. Comme tout projet patrimonial – qui plus est immobilier - l’engagement s’inscrit dans une temporalité longue : au-delà du délai de construction et de la gestion de ses éventuels aléas, les garanties associées couvrent une période pouvant s’étaler jusqu’à 10 ans au-delà de la livraison du bien.

 

C’est en prenant en compte l’ensemble de ces éléments que l’investisseur trouvera le bien neuf adapté à la stratégie patrimoniale familiale de long terme.

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*L’immobilier représente 61% du patrimoine de l’ensemble des français. Il en est l’un des trois piliers aux cotés des avoirs financiers et des actifs professionnels.

 

Il reste même majoritaire dans l’ensemble (53%) chez les hauts patrimoines*. Ne partageant la première place du palmarès que chez les détenteurs de grands patrimoines professionnels.